《第一格：開場白》個人與本部落格簡介+著作（含各版更新內容摘要）

《第一格：開場白》

您好！這是一個以「土地開發」為主題的專業部落格。我是王英欽，《土地開發實務作業手冊》、《建地估價實務作業手冊》兩本專業工具書的作者。為回饋讀者，並與業界、學界交流，乃配合100年《土地開發》一書上市，同步於"隨意窩Xuite（於112.08.31終止服務）"設立本部落格，並於112.07.08全數轉到本"blogger"，以持續經營本公開研討的平台，期望對業界、學界都有助益。

本部落格主要內容分述如下（持續充實中…）：

《第二格：課程》個人講授土開系列課程的課綱、近期將開課與歷次課程

《第三格：專業分享》分享個人著作與授課心得，提供實用專業智識與實務作業表格、摘要

（新環境適應中，努力經營......）

（24.10.07~配配合著作上市，全面更新。07.24,25更新。23.07.28,18更新。07.11補二，'23.07.08發布）

《第一格》本第一格分三部分：一、個人著作二、著作簡介三、著作各版更新內容

一、個人著作 ( 241007配合著作Ⅱ-2版上市更新。0724,25 配合著作Ⅰ-8版上市上市更新 )

1. 著作 Ⅰ：土地開發實務作業手冊（詹氏書局 100年出版，113年8版10刷）

2. 著作 Ⅱ：建地估價實務作業手冊（詹氏書局 110年初版，113年2版）

二、著作內容簡介

著作 Ⅰ：土地開發實務作業手冊(詹氏書局2011年初版，2024年8版10刷)

一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書

(一) 概述：

土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以土地取得前的調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發前置作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。

筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所，房屋銷售從業人員的專業工具書。

本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供實例與操作說明表以方便套用。全書重點整理如下：

本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd~5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th~8th）與土地簽約作業（9th）。

●附註：118條附註則針對各講作業細節詳加說明解讀。

●上網要逕：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要逕表，以方便使用者自行上網查詢核對。

●查核表：針對簽約作業則提供check list，以免遺漏。

●附件：26項附件為輔助說明。

●案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），並同時提供該表的操作說明表，以工我輩土開人、規劃者能方便套用，提高工作效益與精確度。

本書共計九講，各講分主文與附註兩部分。主文扼要陳述該講內容，以掌握該項作業全貌。至於文中須進一步解說者，則另以附註說明，以免思緒中段，讓主文閱讀一氣呵成。全書附註共計120條，每一附註，都針對一個課題，以問答方式詳細解讀。

(二) 各講章節：

第一講　土地開發概論

第一節　土地概說：一、土地的定義二、土地的分類

第二節　土地開發的定義：一、宏觀的土地開發二、建築業的土地開發三、購地階段的土地開發

第三節　土地開發經營方式：一、取得土地所有權二、取得土地開發權

第四節　土地資料處理：一、建立公司的土地仲介制度二、土地資料處理原則

註

第二講　現地勘查作業

第一節　勘查的意義：一、可否立即開發二、是否適合開發三、比對記錄釐清四、配合市調作業

第二節　勘查的項目：一、基地環境（基地本身）二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）

第三節　勘查的作業程序：一、前置作業二、現地作業三、後續作業

註

第三講　地政調查作業

第一節　土地基本資料調查：一、地籍圖查核二、土地登記謄本查核

第二節　地政作業調查：一、市地重劃二、徵收三、區段徵收

註

第四講　市場調查作業

第一節　市場調查的分類：一、通案調查二、規劃案調查三、銷售案調查

第二節　市場調查的作業程序：一、釐清調查目的二、擬定執行步驟

註

第五講　法規調查作業

第一節　建築法規概論

第二節　法規規範要點

第一段　建築法規對土地的規範 (一、禁建：那些情形下不能申請建照二、限建：那些情形下不能立即申請建照)

第二段　建築法規對建築的規範一、用途管制二、強度管制三、他項規定四、建築管理)

第三節　法規查核程序：一、確定其「身分」二、確定其「土地使用分區」三、確定屬於哪一區四、確定其適用的法規

第四節　法規查核工具：一、都市計劃圖集二、土地使用分區證明書三、都市計劃說明書圖

註

第六講　開發構想

第一節　推案時機

第二節　投資區位

第三節　產品定位：一、產品定位的因素二、產品定位的程序

註

第七講　規劃配置作業

第一節　規劃配置的意義

第二節　規劃配置（排厝間）作業的程序：第一段備齊基本資料第二段繪製配置圖

第三節　規劃配置（算坪數）作業的程序：第一段法規基本用語第二段分類面積規定第三段算坪數作業

第四節　實例說明：一、大樓案例二、透天案例

註

第八講　投資效益評估

第一節　收益：一、地面層二、樓上層三、地下層四、車位五、透天產品

第二節　成本：一、土地成本二、營建成本三、其他費用四、總成本

第三節　毛利（毛利率）：一、毛利二、毛利率

第四節　投資效益評估：一、成本推算法二、收益還原法

第五節實例說明：一、大樓案例二、透天案例

註

第九講　土地簽約作業

第一節　簽約前把關作業要點

第二節　簽約時核對作業要點

第三節　簽約後追蹤作業要點

註

(三) 附註索引：

第一講：土地開發概論

註1-1：法規對土地的定義為何？

註1-2：法規規範私有、公有土地為何？( 8版刪 )

註1-3：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？

註1-4：何謂「土地使用分區管制」？與土地開發有何關係？

第二講：現地勘查作業

註2-1：何謂「畸零地」？與土地開發有何關係？

註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差別？

註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？

註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？「類似通路」？「基地內通路」？

註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？

註2-6：何謂「套繪圖」？與現況圖有何差異？( 8版刪 )

註2-6：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖面？

註2-7：如何於「現況圖」上標注建築構造？

第三講：地政調查作業

註3-1：地政查核作業與那些地政機關有關？

註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？

註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？

註3-4：何謂「建築線」？何為「建築線指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？

註3-5：何為「道路截角」？

註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區別？

註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報表式）的分類有何區別？

註3-8：「地目」、「等則」為何？與土地開發有何關係？(5版增列"等則")

註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？

註3-10：何為「等則」？與土地開發有何關係？(5版併入註3-8，並調整如下列)

註3-10：何為「房地合一稅」？與以往的土地開發相關稅制有何差異？(5版增)

註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？

註3-12：何謂「限制登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？

註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？

註3-14：何為「地價稅」？何為「累進地價總額」？如何預估地價稅？

註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？

註3-16：「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯？何為「兩價合一」、「兩價分離」？

註3-17：「公告現值」與土地行情（「市價」）的關係為何？

註3-18：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？

註3-19：何為「一生一次」、「一屋一次」的自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何？( 8版調 )

註3-20：何為「他項權利」？與土地開發有何關係？

註3-21：何謂“暗的”他項權利？“暗的”債務？

註3-22：都市計畫擬訂後，執行實質建設的方式有哪幾種？

註3-23：辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源？與土地開發有何關係？

註3-24：何謂「抵費地」？「抵價地」？二者有何區別？與土地開發有何關係？

註3-25：何為「工程受益費」？與土地開發有何關係？

註3-26：何為「優先承購權」？與產權有何關係？

第四講：市場調查作業

註4-1：市場調查的定義為何？對土地開發有何意義？

註4-2：通案調查的範圍應如何界定？

註4-3：公司如何善用市場調查？

註4-4：何謂「SWOT」？

註4-5：市場調查的準確度應如何要求？對土地開發有何意義？

註4-6：市場調查除了基本資料的蒐集之外，市場調查人員平時應注意哪些資訊？

第五講：法規調查作業

註5-1：國內現階段的國土計畫為何？區域計畫為何？

註5-2：本書所謂『法系』為何？法規的適用規定為何？

註5-3：都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」？

註5-4：何謂「主要計畫」、「細部計畫」？二者關係為何？

註5-5：都市計畫法第81、69條如何規範「禁建」？

註5-6：何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」？二者關係為何？

註5-7：都市計畫擬定的程序為何？民間得有何種反應管道？

註5-8：都市計畫法第69條如何規範「禁建」？(8版並入註5-5，新增註5-8如下)

註5-8：山坡地開發管制規定為何？(8版增)

註5-9：其他法規的「禁建」規定為何？

註5-10：針對都市計畫法中限建規定，民眾依法得如何處理？

註5-11：法規中「用途管制」對土地開發的影響為何？

註5-12：何為「都市設計」，與土地開發有何關係？

註5-13：非都市土地有關土地開發的法規，主要有哪些？

註5-14：有哪些「都市計畫圖」可供使用？

註5-15：何謂「土地使用分區證明」？土地開發應如何處理此證明？

註5-16：開發限制中有關公共設施捐贈或撥用的規定為何？(2015年版刪)

註5-16：如何得知修法訊息？如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整？

第六講：開發構想

註6-1：建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何？

註6-2：何謂「高層建築」？與一般建築有何差異？從土地開發而言有何影響？

註6-3：何為「假設工程」？連續壁對土地開發的影響為何？(2015版增前半段)

註6-4：請照方式與產權模式的關係為何？與土地開發又有何關係？

註6-5：一般“菜單”中房數比應注意事項為何？

第七講：規劃配置作業

註7-1：建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定？

註7-2：何謂「標準層」平面圖？與「配置圖」的關係為何？此圖於規劃階段有何作用？

註7-3：（主）建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何？

註7-4：建築技術規則中「建築面積」的定義為何？與土地開發有何關係？

註7-5：建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？

註7-6：建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？

註7-7：何謂「附舊建照土地」？應如何處理此類土地？

註7-8：何謂「建照有效期限」？「延長建築期限」？與土地開發有何關係？

註7-9：「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項？

註7-10：何謂「基準樓地板面積」？「法定容積率」？與土地開發有何關係？

註7-11：建築技術規則對「騎樓」的規定為何？與土地開發有何關係？

註7-12：建築技術規則對「屋頂突出物」的規定為何？與土地開發有何關係？

註7-13：建築技術規則對「地下層」的規定為何？與土地開發有何關係？

註7-14：建築技術規則對「停車空間」的規定為何？與土地開發有何關係？

註7-15：何謂『停車效坪(本書以Pa代之)』？如何預估？

註7-16：建築技術規則對「陽台」的規定為何？與土地開發有何關係？

註7-17：建築技術規則對「梯廳」的規定為何？與土地開發有何關係？

註7-18：建築技術規則對「地上機電」的規定為何？與土地開發有何關係？(8版調)

註7-19：建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何？與土地開發有何關係？

註7-20：建築技術規則對「花台、雨遮、屋簷」的規定為何？與土地開發有何關係？

註7-21：建築技術規則對「開放空間(刪:獎勵面積)」的規定為何？與土地開發有何關係？(8版調)

註7-22：建築技術規則對「增設停車空間獎勵面積」的規定為何？與土地開發有何關係？(5版刪)

註7-22：何謂「都市更新」？與土地開發有何關係？(2020版調編碼)

註7-22’：有何地方自訂的都更？與土地開發有何關係？(2021版新增)

註7-23：何謂「危老重建」？與土地開發有何關係？(2020版增)

註7-23'：何謂「簡易都更」？與土地開發有何關係？(2020版增，2021版併入7-22’)

註7-24：何謂「容積移轉面積」？與土地開發有何關係？

註7-25：何謂「TOD」？「增額容積」？與土地開發有何關係？(2020版增，2024版調)

註7-26：何謂「總量累計上限」？與土地開發有何關係？(2015版增)

註7-27：在尚無地下層平面圖的規劃階段，應如何將地下室面積拆算為公設、車位面積？

註7-28：每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係？

註7-29：可售坪數與成本建坪的關係為何？

註7-30：配置的形式有哪幾款？)

註7-31：如何著手畫配置圖？

註7-32 法規可建面積於規劃階段如何拿捏？

註7-33：何謂「容積坪(土地坪效)」？「可建強度」？「最大可建面積」？

註7-34：何謂『主體建築』？與土地開發有何關係？(2022版增)

第八講：投資效益評估

註8-1：購地前投資效益評估作業，對於銷售單價如何分類？

註8-2：停車位持分面積與公設比的關係為何？

註8-3：透天的產品如何定價？

註8-4：影響透天產品定價的因素有哪些？

註8-5：透天於產品定位時，對「坪數級距」的定位較大樓有何不同？

註8-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？

註8-7：營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務系統的「房屋現值」有何不同？

註8-8：何謂『基準造價』制度？公司營建成本如何配合評估作業概估造價？(8版調)

註8-9：營建費用與發包的關係，如何影響其單價？

註8-10：營建費用的「間接成本」有哪些？

註8-11：何謂「公寓大廈公共基金」？與土地開發有何關係？

註8-12：管銷費用與銷售方式的關連為何？

註8-13：總可售金額與營業稅有何關係？於精算時有何細節？

第九講：土地簽約作業

註9-1：一般主管機關核發的書類，「時效」規定為何？

註9-2：一般土地買賣涉及「路權」應如何處理？相關「切結書」內容應注意哪些重點？

註9-3：於土地買賣中應如何處理“暗的”債務？(2015版改為：設計人、權利人的「權利拋棄」為何？

註9-4：地主要求土地「賣清」時，土地買賣契約書中應如何配合？

註9-5：何為「規費」？土地買賣須繳哪些規費？

註9-6：一般土地買賣契約書中，付款應分幾期？相關作業如何配合？

註9-7：一般土地買賣是否須付訂金？又該如何處理？

註9-8：公開發行公司買賣土地有何特殊規定？

註9-9：一般公司處分不動產有何規定？

註9-10：祭祀公業出售土地有何規定？

註9-11：土地買賣用印規定為何？

(四) 附表索引：(待補)

(五) 附件索引：(待補)

著作 Ⅱ：建地估價實務作業手冊(詹氏書局2011年初版)

一本專為購地估價資產評估作業所寫的專業工具書

( 241010配合2版上市，新增附表4-2)

(一) 概述：

評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。坊間慣以容積率×坪效係數1.6來概估土地坪效，再乘以每坪房價中的土地成本來概估地價。然而，土地坪效因土地不同的條件而異，估價更須依循開發商的精算模式作業，才能求得符合其購地需求的地價。

本書先導正坊間概估土地坪效的迷思，並提供excel表，供使用者填表求得可靠的土地坪效。再修正概估模式的諸項缺失，進階彙整為土地坪效及地價速算雲端表，供同業得以隨時上網，快速套用為評估地價之用。

本書共計六章，每章先以本文扼要陳述，再以附註詳加解說。並以附表、附件輔助說明相關內容。最後提供excel作業表、雲端表與操作說明表等周延與便捷的完整作業系統。全書重點整理如下：

●本文六章：評估階段作業導論（1st）、精算作業模式（2nd）、概估作業模式（3rd）、土地坪效導論（4th）、掌握土地坪效（5th）與務實評估地價（6th）。

●附註：40餘條附註針對各章關鍵內容詳加說明解讀。

●作業表：土地坪效速算excel表、土地坪效與地價彙整速算表-excel（含操作說明表）+雲端表。

●附件：20餘項附件輔助說明。

●彙整6都+2各自專屬的允增容積（開空、都更、危老、容移與增額容積）適用法規解讀摘要。

●上網要逕：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要逕表，以方便使用者自行上網查詢核對。

(二) 章節：

第一章評估階段作業導論

第一節評估作業概述

第二節評估階段作業重點

註

第二章精算作業模式

第一節經算模式概述

第二節收益

第三節成本

第四節毛利（毛利率）

第五節精算評估地價

註

第三章概估作業模式

第一節每售坪房價中的土地成本

第二節每坪土地化為建物坪數的倍數

註

第四章土地坪效導論

第一節坊間概估土地坪效的作業方式

第二節土地坪效的構成要素

第三節檢視坊間的土地坪效

註

第五章掌握土地坪效

第一節解析可建項目

第二節彙整可建項目

第三節快速掌握土地坪效

註

第六章務實評估地價

第一節修正估價參數

第二節調整估價模式

註

(三) 附註索引：

第一章評估階段作業導論
註1-1：何謂＂實際計息＂? 與評估作業的關係為何？
註1-2：何謂＂總價帶＂? 與產品定位有何關係？
註1-3：業界大樓建案如何定位坪數落點與房數配比？與總價帶有何關係？
註1-4：何謂”基地面積”？土地開發如何定義”基地”？
註1-5：何謂”結構系統”？與土地坪效有何關係？
註1-6：何謂＂土地坪效＂可建強度＂? ＂最大可建面積＂?

第二章精算作業模式
註2-1：何謂＂公設比＂？與土地坪效有何關係？
註2-2：何謂『允建面積』？『允增面積』？與土地坪效的關係為何？
註2-3：何為「規費」？「印花稅」？
註2-4：何為「地價稅」？「累進地價總額」？土地開發於購地階段應如何預估地價稅？
註2-5：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註2-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？
註2-7：何謂「間接成本」？營建費用有哪些間接成本？
註2-8：何為「公寓大廈公共基金」？與評估地價關係為何？
註2-9：何謂「管銷費用」？與銷售方式的有何關連？與評估地價關係為何？

第三章概估作業模式
註3-1：何謂＂適用法規＂？與土地開發有何關係？
註3-2：何為＂容積率＂？＂基準容積(率)vs.基準容積(率)＂？與土地坪效有何關係？
註3-3：何為＂高層建築＂？與一般建築有何差異？從土地坪效而言有何影響？

第四章土地坪效導論
註4-1：本書所謂＂法系＂為何？法規的適用規定為何？
註4-2：如何查知土地屬何都市計畫區？
註4-3：何謂『梯core』、『主體建築』？與土地坪效關係為何？
註4-4：何謂『車房比』？與土地坪效有何關係？
註4-5：業界如何拆算地下室面積？

第五章掌握土地坪效
註5-1：何為「建築面積」？與土地坪效有何關係？
註5-2：何為「樓地板面積」？與土地坪效有何關係？
註5-3：何為「總樓地板面積」？與土地坪效有何關係？
註5-4：規範土地坪效的法規中，針對「騎樓」的規定為何？
註5-5：規範土地坪效的法規中，針對「屋頂突出物」的規定為何？
註5-6：規範土地坪效的法規中，針對「地下層」的規定為何？
註5-7：規範土地坪效的法規中，針對「停車空間」的規定為何？
註5-8：何謂『停車效坪』？與土地坪效有何關係？如何預估？
註5-9：規範土地坪效的法規中，針對「陽台」的規定為何？
註5-10：規範土地坪效的法規中，針對「梯廳」的規定為何？
註5-11：規範土地坪效的法規中，針對「機電設備空間」的規定為何？
註5-12：何為「開放空間」？與土地坪效有何關係？
註5-13：何為「都市更新」？與土地坪效有何關係？
註5-14：何為「危老重建」？與土地坪效有何關係？
註5-15：何為「總量累計上限」? 與土地坪效有何關係?
註5-16：何為「容積移轉」？與土地坪效有何關係？
註5-17：何為「TOD」、「增額容積」？與土地坪效有何關係？

(四) 附表索引：( 241010配合2版上市，新增附表4-2)

第一章評估階段作業導論
1-1：宏觀的土地開發作業流程表
1-2：土地開發業界的土地開發作業流程表
1-3：購地階段的土地開發作業流程暨開發團隊表
1-4：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表

第二章精算作業模式
2-1：預售屋停車空間位於共有部分且無獨立權狀者之總面積參考原則分析表

第四章土地坪效導論
4-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表
4-2：規範土地使用強度管制(可建項目)相關法規彙整摘要表 ( 2版新增 )
4-3：最大可建面積、可售面積與成本建坪關係表

第五章掌握土地坪效
5-1：最大可建面積、可建強度與適用法規對照摘要彙整表（封底裡）
5-2：大樓案可建強度（土地坪效）速算表（附excel電子檔）
5-3：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
5-4：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
5-5：都市更新建築容積獎勵規定摘要表
5-6：都市危老重建建築容積獎勵規定摘要表

封面裡
6-1：土地坪效與地價彙整速算表─excel轉jpg版
6-2：土地坪效與地價彙整速算表─雲端版轉jpg版（封面裡）
6-3：進階估價模式與業界精算、坊間概估模式比較表

(四) 附件索引：

附件1-1：地價因開發方式而異案例
附件1-2：規劃配置原則(大樓案)
附件1-3：柱樑(結構系統)配置原則
附件1-4：規劃配置圖(大樓案)
附件1-4'：規劃、銷售面積及評估彙整表(大樓案)
附件2-1：透天案定價程序示意圖
附件2-1'：規劃、銷售面積及評估彙整表(透天案)
附件3-1：土地開發分析法估價表
附件3-2：土地開發分析法檢討
附件3-3：基準容積率vs.法定容積率
附件3-4：通案規定vs.特例規定
附件4-1：建築師月刊專文
附件4-2：建照面積檢討容積
附件4-3：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明-1
附件4-3'：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明-2
附件4-4：法規面積→建照面積+免計檢討暨地下室面積拆算案例
附件4-4'：建照面積→銷售面積(+外皮登記)面積檢討案例
附件5-1：可建項目的可建額度公式彙整示意圖
附件5-2：免計項目的免計額度示意圖
附件5-3：【建築技術規則設計施工篇§162】解析摘要圖示
附件5-4：梯core與梯廳、機電關係空間示意圖
附件5-5：檢討地下層得否免計示意圖
附件5-6：高雄市增額容積適用範圍示意圖暨摘要表
附件6-1：泛房地產業者於開發商的購地階段的協同作業時的專業課題
附件6-2：七都允增FA摘要彙整
附件6-3：中央與七都自訂攸關估價法規網路查詢表
附件6-4：附表6-1土地坪效與地價速算彙整表-excel版之作業說明表

三、著作各版更新內容