《第三格：分享》
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本《第三格》分三部分：
A. 上網查土地的適用法規：屬何都市計畫區？→基地的開發規定為何？
B. 6都+2的主要土開法規網路要逕表
C. 6都+2的允增面積摘要表
( '25.02.15,24.06.10更新A，刪D。23.09.07增B。07.30增D。18更新。'23.07.15發布 )
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A. 上網查土地的適用法規：
*** 土地是土地開發的原料， 土地須依其適用法規開發 ***
由於土地的適用法規是開發土地的法定依據，因此開發土地必須先確定這宗土地適用哪些法規？其優先順序為何？我們才能依據這些法規的規定，來開發這宗土地。其步驟如下：
一、確定這宗土地(以下簡稱"基地")的適用法規？
(一)法規的分類：規範土地開發的法規種類繁多，若從法規的位階分類，概可分為：
1. 中央：中央政府各部會所頒訂的法規。如：【建築法】、【平均地權條例】…等 →全國一體適用
2. 地方：各縣市自行頒訂的法規。如：六都【建築管理自治條例】、【都計法施行細則】…等。
→適用於該其轄區
3. 專案：基地所屬都市計畫案計畫書。如：【○○市○○都市計畫主要/細部計畫書】…等。或各目的事業主管機構針對其轄區頒訂的專屬規定。如：【淡水河洪水平原管制辦法】…等。 →優先適用
而基地的適用法規，就都市土地而言，基本上都載明於基地所屬的都市計劃案的都市計畫(說明)書(以下簡稱"都計書")中。因此，要釐清基地的適用法規，首先要確認基地屬何（哪一個或哪幾個）都市計畫案？該都計案的都計書的規定為何？
(二)如何查知基地的都計書？
既然基地優先適用其所屬都計書的規定。因此，就需先查知基地屬何都市計畫案，再從該案的都計書中，確認基地如下的主要開發規定：
j有何該區都計書的專屬(如：禁限建…等開發管制、建蔽率容積率…等強度管制，及少數得否適用開空、容移、增額…等允增)規定嗎？ →專案(都計書)
k若無，則改(除北高兩都統一規定強度管制外，容移、增額容積主要)依該縣市在地的規定。 →地方
l或若再無，則(都更、危老，及屬建築法系的【建則】規範的免計)改依中央的規定。 →中央
此項法規調查作業，國內建設公司大多委請其配合的建築師代為查詢，確認基地的適用法規，據以進行規劃配置…等後續作業。至於一般人除了親訪都計主辦，親自查閱都計書之外。國內6都都已建置"都市計畫查詢系統(類似用語)"，我們可上此平台(步驟如後)，以地號即可查知基地所屬的都計案，下載或查閱其都計書。
就購地階段的兩個關鍵：
j這塊地該買嗎(買對地了嗎vs.踩雷→有何禁限建…等開發管制？公司定位的產品是否符合用途管制規定)？
k該出價多少(買貴了沒vs.搶不到地→強度管制的規定為何？是否發揮土地最大效益？)
而言。基本上，只要查閱都計書中「事業及財務計畫務計畫」與「土地使用分區管制要點」兩章節，便可掌握規範基地的"開發管制"、"強度管制"、"用途管制"…等，攸關土地開發與建築使用，也就是目前購地階段最重要的規定。
※上6都的都計官網，以地號查詢步驟如下列各連圖：
1. 新北市：(連結：新北市政府城鄉發展局 (ntpc.gov.tw))
2. 台北市：(連結：臺北市政府都市發展局-首頁 (gov.taipei)) (24.06.10更新)
3. 桃園市：(連結：桃園市政府都市發展局 (tycg.gov.tw))
4. 台中市：(連結：臺中市政府都市發展局 (taichung.gov.tw))
5. 台南市：(連結：臺南市政府都市發展局 (tainan.gov.tw))
6. 高雄市：(連結：高雄市政府都市發展局全球資訊網 (kcg.gov.tw))
都計單位在擬訂每一個都市計劃案時，都以「都市計畫書」說明該都計案如何執行？與該計畫區相關的開發規定。對購地開發的開發者而言，尤其以書中的下列章節為查核重點：
1.事業及財務計畫：規定該都計案（或部分範圍）的開發方式、經費與公共設施用地取得方式。基地若被規定：
a. 須以市地重劃、區段徵收...等方式開發，就須先完成此等地政作業，始得開發。
b.須以整體開發、整體規畫…等方式開發，就須先依其規定的方式，完成整體開發或整體規畫作業後，始得開發。
c. 須以都市更新方式開發，就須改以都更程序開發。
d. 須先捐地、捐款…等附帶條件，就須依此規定，完成附帶條件後，始得開發。
→基地若位於上述範圍內，就須先完成該項規定後，始得開發。→開發管制→禁、限建。
2.土地使用分區管制要點：本章節先將該計畫區內的土地劃定為各種分區、公設用地。再規定：
-1.主要規定：
j強度管制：管制各類可建地分區（或指定條件、範圍）的使用強度（容積率、允增項目）
a.通案規定一規定各類可建地（依土地使用分區）的（基準）容積率與建蔽率。
b.特例規定一針對特殊指定條件的土地，得調高或應調降其（調整後為"法定"）容積率。
c.適用規定一規定該計畫區（或部分範圍）得否適用容獎（開空、專屬...等），或增移（容移與增額容積）兩項允增容積。
→基地若符合上述規定者，便得調高或應調降其（基準→法定）容積率。再依適用規定，納入容獎、容移（或增額容積）等兩項允增容積。
k用途管制：管制各類使用分區，於申請建照時，得登記的建築用途項目。
a.分類規定一先將各種建築以用途別分類編組，編訂用途組別（項目、細目或附條件使用）。
b.使用限制一再以正面、負面或附條件表列等方式，規定各類使用分區得、不得或始得為何種（哪組或哪幾組）建築用途使用。
→基地的用途管制，若不得據以開發公司定位的（以一般建商而言，僅推住宅）產品者，則不宜購入。
-2.專屬規定：除上述基本的主要規定外，可能還有下列該計畫區專屬的規定：
j開發限制：針對最小基地面積的開發規模，或臨接道路最小寬度…等開發限制。未達此標準者，須併同鄰地達開發規模後始得開發。
k停車空間：針對法定停車數量的另行規定。一般均較嚴格，且往往會附加其他如增設機車停車位或裝卸車位的規定，將增加停車的負荷。
l退縮建築：除騎樓規定可能不同於該市（縣）的規定外，一般多為了綠化或設置公共管線，而規定臨路須退縮建築，形同縮小基地範圍，將影響配置。
3.都市設計審議：部分都計案可能增列「都市設計審議規定」章節。進一步規定該區（或指定範圍、條件）須符合「都市設計審議規定」，或須經"都市設計審議委員會"核審。
→除了都計書可能有的都設審之外，部分法規也偶見須經都設審的規定（如：【桃容移§8】都更+容移+獎勵>0.5基容，須送都設審）。由於都設審難免變數，因此在此購地階段，業者都將適用條件、可建額度控制在免都設審範圍內，依此評估此案開發。
4.容積獎勵規定：部分都計案可能增列「容積獎勵規定」章節。將原本「土管要點」中的各項允增容積規定，移至本章節。詳列本計畫區（或指定範圍、條件）得否（或附條件）適用允增容積規定（含開空、專屬…等容獎，容移或增額容積等增移）。甚至規定其可建額度（%、面積或級距）。
→同「土管要點」中的"強度管制"。基地若符合本章節規定者，便得調高或應調降其（基準→法定）容積率。再依適用規定，納入容獎、容移（或增額容積）等兩項允增容積。若也規定其可建額度者，自應善用、盡用其規定額度。
※小結：土地開發藉由查核基地所屬都計案都計書書中的規定，即可確認其開發管制、使用限制、強度管制與用途管制…等直接影響土地開發與建築使用的規定。
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B. 法規網址與要逕：上網查6都+2的主要土開法規彙整表
彙整製表並隨時更新攸關土地開發的中央頒訂、與6都+新竹自訂的法規的網址，與查詢要逕。並連結各該網址，供直接點擊上網，作為法規查詢的平台：（'23.09.07發布）
0. 中央頒訂的都市計畫、建築法系法規：
1. 新北市：
2. 北市：
3. 桃市：
3'.竹縣市：
4. 中市：
5. 南市：
6. 高市：
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C. 6都+2的允增面積摘要表
彙整並隨時更新新北…等6都及新竹縣、市各自適用的允增（開空、都更、危老與自訂、累計上限…等容獎，容移或增額容積等增移）法規，編製該類法規摘要表如下：（'23.07.28更新個別都更。07.17發布）
1. 新北市：
2. 台北市：（危老規定同新北）
3. 桃園市：（危老規定同新北）
4. 台中市：（危老規定同新北，無增額容積）
5. 台南市：（危老規定同新北，無增額容積）
6. 高雄市：（危老規定同新北）
7. 6都+2都更、危老彙整表：
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D. U tube影片-王與 眾仙的土開-Utube分享 (本部分配合影片更新與新增，自23.10.10起移至第二格)
這是個人以 Utube與 眾仙分享土地開發的心得。請於觀看後按讚、訂閱、分享與留言。謝謝！
現已分享主題如下：
A.土開迷思釋疑--導正坊間常見的土地開發的迷思：
本講座從土地開發常見的迷思 摘要解析土開於購地階段"選地"與"估價"的兩大關鍵決策。
（本《第三格》待續充實中…）
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